籌劃超過20年的港鐵（00066）大嶼山小蠔灣第1期發展項目，屬於小蠔灣頭炮推出的招標項目，上月截標時僅收到3份標書。港鐵今日（13日）最新公佈，公司決定不接納任何有關該項目的標書文件，並會於適時重新招標。有分析認為和樓面積大，所以發展商出價保守有關。
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這是繼今年1月赤柱環角道豪宅官地，本月市區重建局觀塘市中心第四及第五發展區項目後，第三個賣地項目流標收場。
值得留意的是，上述三次流標項目，全部只見本地發展商參與，如赤柱環角道豪宅官地，共收到4份標書，來自信置（00083）及鷹君（00041）合組的財團、新地（00016）、嘉華（00173）及長實（01113）。
觀塘市中心第四及第五發展區項目，在今年1月11日截標，只接獲一份標書入標競投合作發展，當時新地回覆傳媒查詢時指獨資入標。
至於小蠔灣第一期發展項目收到的3份標書，分別為長實、新地及會德豐。過去出價豪氣萬千的內地房地產發展商，竟然都在上述3個項目中不見手影，原因相信只有一個──就是「五行欠水」。
今期小蠔灣項目位處西南面，以山景為主，提供最多1,900伙，住宅樓面約124.54萬方呎，另設商場樓面約6.74萬方呎，總樓面131.28萬方呎。由於整個小蠔灣項目已由港鐵一次過完成補地價，是次招標不設補地價條款。
然而發展商除需要一筆過支付12億元入場費外，項目中標與否亦需取決於分紅比例，而中標發展商更要負責興建部份平台、車站設施及車廠等設施。綜合市場人士估計，連同補地價在內，小蠔灣第1期估值約39.38億至65.64億元，預計每方呎樓面地價約3,000至5,000元。
而港鐵今年1月中時，曾修訂招標條款，將興建單位上限數目增至1,900個，增幅近兩成。 美聯測量師行董事林子彬相信，修訂有助提升項目吸引力。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為是次小蠔灣項目流標原因，或與樓面面積較大有關。去年樓市受累疫情、加息等因素影響，發展商去庫存速度減慢，現時有一個新發展區項目涉及較大樓面面積發展，加上政府未來將有其他地皮推出，故他相信發展商出價會較為審慎和保守。
張翹楚指出，因應近期市況回暖，發展商去庫存速度加快，投地意欲或會增加，將對大面積地皮有幫助；他又建議港鐵短期內可考慮會否先興建鐵路站上蓋部份，以降低技術及成本等因素，才再推出項目作招標。
