上集講到，葵涌生昌工業大廈5樓租戶每日飽受「地板生冰水」之苦，今集謎底終於解開，出水元兇是冷凝水，原來該工廈4樓是阿波羅雪糕的巨型冷凍倉，因上下層溫差大，導致樓上冒出水珠，有專家測試發現上址冷凝水情況嚴重，估計與凍倉隔溫設施老化有關，建議盡早改善，否則長遠會影響工廈結構。
據讀者提供的相片，4樓阿波羅雪糕凍倉全層4000呎，分為兩邊，一邊包裝貨物，另一邊是雪房，工人包裝好雪糕後，行幾步就直送雪櫃。
樓宇滲水檢測專家賴達明表示，當下層凍倉的溫度低，與上層單位室溫的差距大，上層地板低於露點溫度時，令空氣中的水氣凝結，就會形成冷凝水。他到從事室內設計的租客Hugo單位實地測試，以室溫和相對濕度計出露點溫度值是攝氏24.9度，並以紅外線儀器測量地面溫度，發現門口等位置均低於露點溫度值約1度，即是表面可能出現冷凝水，他又用紅外線掃瞄器測試，發現單位不少位置溫度較低。
他之後到玩音樂的租客李生單位測試，發現情況更誇張，其中柱位只得攝氏21、22度，他總結指，兩個單位地板的表面溫度均低過露點溫度值1至5度，反映冷凝水問題相當明顯和嚴重，他說：「 (測試當日)相對濕度只80%，但夏天很多時候高逾80、90%，屆時冷凝水更嚴重，而且我見地板很多位置發黑、潮濕，這些都是冷凝水導致。」他估計因下層單位的凍倉沒有做好足夠隔溫保護而導致，如情況持續，會加速混凝土老化，鋼筋生鏽膨漲，影響大廈結構。
翻查資料，葵涌生昌工業大廈樓齡近50年，1至4樓都是阿波羅雪糕廠房，其中1、3和4樓都是凍倉，有阿波羅員工指公司在這裡30幾年，但從未被投訴，更說：「凍房一定有(冷凝水)啦!」
該工廈5樓原本租予一間電器製造廠，但2年前搬走後，業主就將全層劏成8間工作室出租，去年起租戶陸續搬入，已反映有冷凝水問題。
做凍倉工程10年的卡思冷凍工程負責人陳生看過苦主影片後，亦直言情況嚴重，他說：「我都是第一次聽到結冰，頗誇張!」他又指，外牆長出青苔，反映有冷氣滲出， 他相信樓下凍倉保溫層已喪失其功能，需要維修。
冷倉工程設計顧問Dick則指，冷量流失是樓上出水的主因，他說：「一個高使用量的雪櫃不停開關，在零下18度環境，冷氣混入室外空氣，溫差便直接影響樓上。」他指要解決冷凝水問題，首先要在地面鋪設地熱線，減少溫差問題，而地熱線溫度一般設定為攝氏30至40度，24小時運作，每月電費約增加幾千至1萬元。他亦建議設置抽風系統以防止水珠形成，以一個2000呎凍倉為例，工程費約100至140萬元，但即使做好隔溫，定期維修保養也很重要。
5樓租戶過去曾找阿波羅雪糕商討，但對方稱只會跟業主傾，他們惟有向食環署滲水辦投訴，但沒有結果。食環署回覆本台指，2019年至今收到3宗上址冷凝水投訴，但調查後沒發現有衞生妨擾或違規情況，署方更說「冷凝水」屬自然現象，不涉及公眾衞生及滲漏，所以只屬民事侵權法下私人滋擾範疇，在現有條例下並無規管。
這樣租客還可以怎樣做呢? 賴達明指，租戶一般只能委託公正行等獨立第三方找出冷凝水的證據，再透過民事途徑追究，他稱`過去大部分個案都可和解，不需上庭，曾經有滲水一方向受害人提出送贈抽濕機、代交電費，甚至交租等，而達致和解，但他認為今次事件有點棘手，他說：「因為雪糕冷凍溫度要低至零下，亦涉及商業理由，未必容易一下子可以停止，以進行改善工程，最終可能要相當大的力量才可處理好。」
記者向阿波羅查詢，他們指一直跟5樓業主律師聯繫，不接受訪問。5樓業主蘇先生則指自己也是受害者，去年接到租客投訴冷凝水後，已發律師信要求阿波羅維修，直至去年底，對方聲稱已完成維修工程，以為問題已解決，遂再放租，豈料問題仍然持續，他說這件事令他很困擾，希望阿波羅盡快維修，否則他們可能要出售這個物業。
直至上月底，蘇生委託中原測量師行通知5樓租戶，容許他們提前解約，並按比例退回按金，但不少租戶覺得花了不少錢和心血在單位上，而且事件並非他們的錯，損壞設備又沒人負責，不甘心這樣搬走，因此他們計劃循民事途徑，向阿波羅追究損失，所以大家租工廈之前一定要清楚樓上、樓下和鄰近租戶從事的行業，以免中伏。
