西貢一幢村屋近月以1300萬元成交，離奇的是3日前該村屋放盤價僅是980萬，在樓市低迷下，竟然有「水魚」主動以高出3成價錢來接貨？究竟當中有何乾坤？又有無陰謀？
該幢三層高村屋今年6月以1300萬元成交，堪稱逆市奇葩，亦成為西貢區地產代理界的焦點。該區經紀A先生指，原業主起初給了逾5間地產代理公司放盤，因他急需錢，遂以980萬放售，當時銀行估價約是1500萬，但放盤3、4日後，其中一間代理公司便稱成功售出，A先生當時不以為意，他後來才發現，物業成交價竟是1300萬，足足較放盤價高出3成。A先生說：「我們覺得很奇怪，以一個不用1000萬的放盤單位來說，突然有人多付300多萬元買，很不合常理! 有那麼傻的人嗎? 」
A先生其後取得村屋的臨時買賣合約，發現經紀佣金並非樓價1%即13萬元，而是9.7萬元，他質疑：「是否實際成交價只是970萬，所以經紀只收9.7萬元佣金，而非13萬?」
A先生之後再查看田土廳文件，發現新買家向財務公司成功申請到最高1050萬的按揭額，A先生懷疑有人藉著寫高成交價，來騙取銀行按揭，讓他可以極低甚至零成本買入村屋。
據資料，新買家以公司名義買入，而該公司是從事物業投資，該公司於6月成功買入村屋後，隨即放盤，將地下連1樓合共以808萬放售，並由上次成功撮合世紀交易的經紀負責。
我們於是扮作買家，約該經紀睇樓，傾談下，他推介我們改為買1、2樓連天台，開價880萬，當我們提到想付少些首期時，他就教路如何泵大成交價，他指：「當作我寫(成交價)1000萬，銀行借出8成，你可借到800萬，但枱底價是850萬，變相你只需拿50萬出來便可! 」
被問到是否很多人這樣做? 他稱：「很少，通常我們會找一些相熟的律師樓，大家(買賣雙方)坐下寫一張紙，大家簽好，例如我當作成交時少收你50萬，當是給你維修保養、換磚，有這樣做的，但要低調囉! 哈哈! 」該經紀更指，這做法需要買賣雙方配合，記者遂叫他先問問業主，但他稱：「業主跟我稔熟，OK的，若不OK，我不會跟你說(這做法)，放心! 」
不過買賣雙方若真的這樣做，隨時犯法的，前年4月廉署就起訴一名買家和兩名地產經紀，涉嫌串謀詐騙，指他們虛報物業成交價，從而騙取銀行按揭。A先生已經就今次事件，向地產代理監管局投訴，但究竟當中是否有人違規甚至欺詐? 就要待相關部門調查。
就這宗村屋奇案，我們找來2位地產界和財經專家解構一下。香港按揭轉介創辦人兼資深物業投資者King Sir認為事件有3個可能性：
可能性一：買家和業主都減了經紀佣金
King Sir指：「原本成交價1300萬，1%經紀佣金，應是13萬，但買賣雙方同意減少佣金，各方只支付9.7萬元，而經紀又接受。」不過King Sir指，這個可能性的機會較微，「因為經紀佣金多數是減半或是完全不支付，很少會那麼零碎，9.7萬元的。 」
King Sir指：「原本成交價1300萬，1%經紀佣金，應是13萬，但買賣雙方同意減少佣金，各方只支付9.7萬元，而經紀又接受。」不過King Sir指，這個可能性的機會較微，「因為經紀佣金多數是減半或是完全不支付，很少會那麼零碎，9.7萬元的。 」
可能性二：買家要求業主將成交價寫成1300萬，從而獲取更多按揭
King Sir指，這種做法不只二手盤，連一些發展商新盤也有類似做法，他稱：「現時市況下，發展商不想減價，怕影響之後的貨尾銷情，遂以從前市價高出2至3成來出價，但之後退回給買家，買家實際可能只需付樓價7成價錢，但這是否騙按揭? 這存在很多灰色地帶，很難一概而論!」他亦指，這種做法可托高樓價，「物業的表面價格高了，以今次村屋為例，當拆售時，每層以400多萬元出售，下一手買家覺得自己也是以市價買入，或業主減至400萬賣給他，作為買家便覺得便宜了。」他指，即使現時市況低迷，但仍有些短炒成功個案，「例如你買入的物業原本價值500萬，有業主因急需錢，願意減價3、4成賣給你，可能是300萬、350萬元，作為投資者或炒家將物業接回來後，以較市價平10至20%轉售，可能已有人接貨，而炒家便可從中獲利2成。」
King Sir指，這種做法不只二手盤，連一些發展商新盤也有類似做法，他稱：「現時市況下，發展商不想減價，怕影響之後的貨尾銷情，遂以從前市價高出2至3成來出價，但之後退回給買家，買家實際可能只需付樓價7成價錢，但這是否騙按揭? 這存在很多灰色地帶，很難一概而論!」他亦指，這種做法可托高樓價，「物業的表面價格高了，以今次村屋為例，當拆售時，每層以400多萬元出售，下一手買家覺得自己也是以市價買入，或業主減至400萬賣給他，作為買家便覺得便宜了。」他指，即使現時市況低迷，但仍有些短炒成功個案，「例如你買入的物業原本價值500萬，有業主因急需錢，願意減價3、4成賣給你，可能是300萬、350萬元，作為投資者或炒家將物業接回來後，以較市價平10至20%轉售，可能已有人接貨，而炒家便可從中獲利2成。」
可能三：經紀真的找到客人願以1300萬買入
King Sir指：「經紀知道業主的底價是980萬，他可能游說業主，如果他以超過980萬元售出，每多出1萬元，業主就要攤分若干百分比給他。作為業主是沒所謂的，因賣價高些，他可賺多些。」不過他認為在淡市時，這情況的機會很微，因願意支付比放盤價高的人不多。
King Sir指：「經紀知道業主的底價是980萬，他可能游說業主，如果他以超過980萬元售出，每多出1萬元，業主就要攤分若干百分比給他。作為業主是沒所謂的，因賣價高些，他可賺多些。」不過他認為在淡市時，這情況的機會很微，因願意支付比放盤價高的人不多。
因此， King Sir認為第二個可能性的機會較大。此外，翻看一份相信是新買家和財務公司的借貸文件，發現財務公司就該幢村屋的估價是1400萬，而買家暫時借了800萬，還未借盡田土廳所列的1050萬貸款額，不過利息一個月就要1.3%，即一個月利息逾10萬元，King Sir認為若新業主未能盡快轉售，對他的財務壓力很大。
財經專欄作家渾水也認為該村屋交易個案很奇怪，「目前樓市並非成交活躍，標價980萬，成交卻1300萬，已很神奇，標價一般會被人壓下去，很難在逆市下造出更高成交價。」他指這種操作令人想起上一個樓市周期，「有些樓盤透過不斷左手交右手摸貨，將樓價不斷疊上去，從而令整個區域的樓價被炒起，然後再找買家接貨，由於政府現時已撤銷辣招，投資者短期內空手買入再套出去的成本低了很多。 」他指：「現時市況下，站在這班人的角度，如不這樣做，也沒其他方法，否則物業價值會漸漸被陰乾，如果進行這樣的流轉，至少物業的估價不會被削弱。」
就今次事件，我們向地監局查詢，他們回覆指，已接獲有關投訴並正作出跟進，不評論個別個案。根據該局發出的執業通告，規定地產代理在協助客戶訂立「臨約」時，臨約內所述的樓價必須為有關交易的真實代價，無論是否應客戶要求，地產代理都必須避免降低或誇大交易的真實代價。倘若地產代理透過降低臨約內所述的物業真正代價，以協助客戶詐騙政府印花稅，或透過誇大樓價來詐騙買方的融資機構，以獲取更高的按揭貸款額，該地產代理及其客戶均可能違法。
我們向涉事的地產代理公司查詢，但至截稿前仍未回覆。
