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大摩:加息周期下港樓未跌完 新世界被「息魔」狂噬

出版: 2022-09-23 11:37
摩根士丹利發表本港銀行及地產行業報告指出,美聯儲局近日如預期加息0.75厘,滙控(00005)旗下滙豐銀行未幾即公布上調港元最優惠利率12.5點子至5.125厘,反映其審慎地上調最優惠利率,大摩相信此舉影響有限,不過隨著美聯儲未來進一步加息,這可能令港銀未來的加息鋪平道路。
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就利率上升對房地產市場和發展商股票的影響,該行指會使負擔能力轉弱。根據大摩計算,私人住宅市場每月按揭貸款支出與每月收入的比率為55%,如果HIBOR升至3.5%,相關比率可能達到62%,較2006年至今平均處於40%至50%,明顯提高。
這顯然是該行對本港房地產發展商股票持審慎看法的主要原因之一。大摩表示,本港住宅樓價由年初至今已累跌8%,並預計2023年將再跌5%,所以買家還可等待入市最佳時機。
大摩預計加息周期會由下列4大方面影響地產股,其一是按息走高、二是10年期美國國債息率上升、第三是資本化率(cap rate)提高以及利息支出上升。
大摩認為,公司具有較低負債比率、較保守資本化率估值將會較少受影響,包括長實(01113)、太古地產(01972)和信和置業(00083),而普遍而言,房託基金REIT所受影響較大。
按息走高影響買家需求,利率走高也不利負債比率較高的地產股,大摩指出如新世界發展(00017)、恒地(00012)、嘉里建設(00683)、希慎(00014),以及利用較多浮息貸款的地產股,如九龍倉置業(01997)。
該行估算,因應利息支出增加,相關公司今年每股盈利大約跌6%至28%,明年盈利較2021年時跌19%至89%,大摩特別提到新世界發展至今年6月底總債務達2,272億元,推算該公司今明兩年利息支出分別按年增34%和32%,為最受加息影響及拖累盈利表現的地產股。

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